Baromètre Immobilier : Où investir dans l'immobilier locatif ?

L’investissement locatif saisonnier continue de faire des émules en France et à l'étranger mais où investir ? Des villes de France à ses régions, en passant par les capitales et les pays d'Europe, HomeToGo s'est intéressé aux destinations les plus et les moins attractives pour investir dans la pierre.


Afin d'établir son classement, le moteur de recherche a pris en compte plusieurs facteurs comme : le prix à l'achat au mètre carré, le prix locatif au mètre carré, la superficie moyenne d'un hébergement ou encore le prix moyen par nuit auquel est loué une location de vacances. Grâce à ces paramètres, nous avons pu classer les 59 destinations analysées en fonction du nombre de jours nécessaires afin de rentabiliser son investissement (RSI = Retour Sur Investissement).


Qui de Paris, Londres ou Rome est la capitale européenne la plus intéressante où investir ? Quelle région française est la plus chère à l'achat au mètre carré ? Découvrez nos classements dans cette 4ème édition du Baromètre Immobilier.

FRANCE : OÙ INVESTIR DANS L'IMMOBILIER SAISONNIER ?

L'Immobilier locatif en France

Icône investir, Baromètre Immobilier HomeToGo

Le Mans est la ville la plus intéressante où investir en 2018 et la 2e ville la moins chère à l'achat au m2.

Paris est la ville de France la plus chère à l'achat au mètre carré : 10 022 €/m2.

La région Auvergne-Rhône-Alpes est la région où la durée de retour sur investissement est la plus longue : 18,8 ans.

En France, 60 villes ont été analysées ainsi que les 13 régions françaises. Pour chacune des villes, la législation en vigueur autorisant un propriétaire à mettre sa résidence principale en location 120 jours/an maximum a été prise en considération. Ainsi, toutes les villes françaises analysées voient leur durée de retour sur investissement allongée de 10,9 ansen moyenne comparé au temps requis si aucune restriction n'était en vigueur.


Parmi les villes sélectionnées, le Mans arrive en tête de classement comme la ville la plus rapidement rentable de 2018. En effet, comptez seulement 5,7 ans de mise en location pour amortir votre achat. Cela représente 3,8 ans de plus qu'hors réglementation. De plus, la ville est aussi la seconde ville la moins chère en termes de prix au mètre carré à l'achat : 1 340 €/m2 soit plus de 7 fois moins chère que Paris où l'achat d'un appartement en centre-ville s'élève à 10 022 €/m2. Les destinations de Carcassonne (2e place) et de Porquerolles (3e place) viennent clore le trio de tête.


En milieu de classement, les villes de Rennes, Lille et Toulouse permettent un retour sur investissement compris entre 16,0 et 16,9 ans de mise en location nécessaire pour un prix à l'achat compris entre 2 720 € et 2 770 € du mètre carré. En queue de classement et sans surprise, Paris affiche le prix à l'achat au mètre carré le plus élevé d'une part (10 022 €) et, d'autre part, la durée la plus longue pour rembourser son achat. Comptez 32,5 ans de mise en location soit 21,8 ans de plus qu'hors régulation ! C'est aussi 10 ans de plus nécessaires qu'àLyon (53e place) et 26 ans de plus qu'au Mans.


Enfin, plusieurs villes balnéaires sortent leur épingle du jeu. En effet, des destinations prisées comme Porquerolles, le Cap d'Agde ou Juan-les-Pins, sont sous la barre des 15 ans de mise en location nécessaires pour obtenir un retour sur investissement. A l'inverse, si vous décidez d'investir à Arcachon, à Saint-Tropezou à Cannes il faudra louer votre hébergement plus longtemps et pour un prix à l'achat au mètre carré au-dessus des 5 000 €.

CLASSEMENT DES VILLES FRANÇAISES

Villes
Prix à l'achat au m2
Prix moyen locatif au m2/jour
RSI en années (sans régulation)
RSI en années (avec régulation)
Delta RSI : avec régulation vs sans régulation
1
Le Mans
1 340 €
1,95 €
1.9
5.7
+3.8
2
Carcassonne
940 €
1,21 €
2.1
6.5
+4.3
3
Porquerolles
3 430 €
3,52 €
2.7
8.1
+5.4
4
Clermont-Ferrand
1 920 €
1,76 €
3.0
9.1
+6.1
5
Cap d'Agde
2 560 €
2,04 €
3.4
10.4
+7.0
6
Toulon
2 110 €
1,63 €
3.5
10.8
+7.2
7
Metz
1 860 €
1,43 €
3.6
10.9
+7.3
8
Dijon
2 000 €
1,49 €
3.7
11.2
+7.5
9
Reims
2 120 €
1,50 €
3.9
11.8
+7.9
10
Avignon
1 990 €
1,40 €
3.9
11.8
+7.9
11
Étretat
2 040 €
1,43 €
3.9
11.9
+8.0
12
Orléans
1 960 €
1,37 €
3.9
11.9
+8.0
13
Quimper
1 420 €
0,99 €
3.9
12.0
+8.0
14
Grenoble
2 110 €
1,43 €
4.0
12.3
+8.2
15
Amiens
2 430 €
1,56 €
4.3
13.0
+8.7
16
Colmar
2 090 €
1,31 €
4.4
13.3
+8.9
17
Tours
2 280 €
1,41 €
4.4
13.5
+9.0
18
Angers
1 870 €
1,16 €
4.4
13.5
+9.0
19
Ajaccio
2 910 €
1,80 €
4.4
13.5
+9.0
20
Bayonne
2 930 €
1,80 €
4.5
13.6
+9.1
21
Strasbourg
2 550 €
1,51 €
4.6
14.1
+9.4
22
Sète
2 840 €
1,68 €
4.6
14.1
+9.5
23
Montpellier
2 770 €
1,61 €
4.7
14.3
+9.6
24
Marseille
2 550 €
1,44 €
4.8
14.7
+9.9
25
Juan-les-Pins
4 340 €
2,45 €
4.8
14.7
+9.9
26
Cabourg
3 220 €
1,72 €
5.1
15.6
+10.4
27
Porto-Vecchio
3 980 €
2,11 €
5.2
15.7
+10.5
28
Rennes
2 720 €
1,42 €
5.3
16.0
+10.8
29
Île de Ré
3 090 €
1,61 €
5.3
16.0
+10.8
30
Lille
2 970 €
1,53 €
5.3
16.2
+10.8
31
Hyères
3 430 €
1,72 €
5.5
16.6
+11.1
32
Le Cannet
3 610 €
1,78 €
5.6
16.9
+11.3
33
Cagnes-sur-Mer
3 540 €
1,74 €
5.6
16.9
+11.4
34
Toulouse
2 870 €
1,41 €
5.6
16.9
+11.4
35
Deauville
4 210 €
2,06 €
5.6
17.0
+11.4
36
La Grande-Motte
4 210 €
2,06 €
5.6
17.0
+11.4
37
Les Sables d'Olonne
3 400 €
1,63 €
5.7
17.3
+11.6
38
Sainte-Maxime
4 340 €
2,08 €
5.7
17.4
+11.7
39
Nantes
3 140 €
1,49 €
5.8
17.6
+11.8
40
Saint-Raphaël
4 090 €
1,92 €
5.8
17.7
+11.9
41
Saint-Tropez
6 990 €
3,27 €
5.9
17.8
+12.0
42
Nice
4 150 €
1,91 €
5.9
18.1
+12.1
43
Annecy
4 220 €
1,93 €
6.0
18.2
+12.2
44
Cannes
5 060 €
2,30 €
6.0
18.4
+12.3
45
Saint-Malo
3 080 €
1,36 €
6.2
18.8
+12.6
46
Belle-Île-en-Mer
3 130 €
1,32 €
6.5
19.7
+13.2
47
Oléron
3 090 €
1,30 €
6.5
19.7
+13.2
48
La Rochelle
3 690 €
1,55 €
6.5
19.8
+13.3
49
Perros-Guirec
2 450 €
1,00 €
6.7
20.4
+13.7
50
Capbreton
4 470 €
1,79 €
6.8
20.8
+14.0
51
Arcachon
5 360 €
2,11 €
7.0
21.2
+14.2
52
Biarritz
5 300 €
2,08 €
7.0
21.3
+14.3
53
Lyon
4 090 €
1,58 €
7.1
21.5
+14.4
54
Aix-en-Provence
4 390 €
1,68 €
7.1
21.7
+14.6
55
Bordeaux
4 470 €
1,70 €
7.2
21.9
+14.7
56
La Baule-Escoublac
4 760 €
1,80 €
7.3
22.1
+14.8
57
Hossegor
5 570 €
2,06 €
7.4
22.5
+15.1
58
Quiberon
4 070 €
1,30 €
8.6
26.1
+17.5
59
Lège-Cap-Ferret
7 270 €
2,19 €
9.1
27.7
+18.6
60
Paris
10 022 €
2,57 €
10.7
32.5
+21.8

RSI = Retour Sur Investissement

Pour chaque destination la réglementation en vigueur a été prise en compte dans le calcul du "RSI en années (avec régulation)". En France elle correspond à une autorisation de location de sa résidence principale fixée à 120 jours/an maximum. Attention : certaines villes comme Paris ou Bordeaux entre autres, exigent également une autorisation de la mairie et l'obtention d'un numéro d'identification.

La colonne "Delta RSI avec régulation vs. sans régulation" correspond à la différence entre le "RSI sans régulation en années" et le "RSI avec régulation en années".

Classement des régions


Tout comme dans les villes françaises, nous avons pris en compte la législation en vigueur en France afin de calculer la durée nécessaire pour obtenir un retour sur investissement. En régions, la destination Auvergne-Rhône-Alpes est la région la moins intéressante où investir. En effet, avec un prix à l'achat au mètre carré le plus élevé des 13 régions françaises (2 590 €/m2) il faudra comptez 18,8 ans de mise en location afin de percevoir votre retour sur investissement.

A l'inverse et malgré une capitale cotée comme la ville la plus chère de France, la région Île-de-France est pourtant la région qui affiche une durée d'amortissement la moins élevée : 10,1 an soit 8 ans de moins qu'en région Auvergne-Rhône-Alpes.

En milieu de classement, les régions Corse, Normandieou encore Occitanie, permettent un retour sur investissement entre 15 ans et 17 ans. Enfin, les régionsBretagneet Hauts-de-France rejoignent la région Auvergne-Rhône-Alpes en queue de classement.

Régions
Prix à l'achat au m2
Prix moyen locatif au m2/jour
RSI en années (sans régulation)
RSI en années (avec régulation)
Delta RSI : avec régulation vs sans régulation
1
Île-de-France
1 980 €
1,64€
3.3
10.1
+6.8
2
Grand-Est
1 450 €
0,97€
4.1
12.5
+8.4
3
PACA
2 260 €
1,50€
4.1
12.5
+8.4
4
Bourgogne-Franche-Comté
1,450 €
0.92 €
4.3
13.2
+8.9
5
Centre-Val-de-Loire
1,790 €
1.04 €
4.7
14.4
+9.7
6
Corse
3 020 €
1,63€
5.1
15.4
+10.3
7
Normandie
1,980 €
1.03 €
5.3
16.1
+10.8
8
Occitanie
2,480 €
1.23 €
5.5
16.8
+11.3
9
Pays-de-la-Loire
2,510 €
1.21 €
5.7
17.3
+11.6
10
Nouvelle-Aquitaine
2,800 €
1.34 €
5.7
17.4
+11.7
11
Bretagne
2 090 €
0,99€
5.8
17.5
+11.7
12
Hauts-de-France
2,260 €
1.03 €
6.0
18.2
+12.2
13
Auvergne-Rhône-Alpes
2,590 €
1.15 €
6.2
18.8
+12.6

RSI = Retour Sur Investissement

Pour chaque destination la réglementation en vigueur a été prise en compte dans le calcul du "RSI en années (avec régulation)". En France elle correspond à une autorisation de location de sa résidence principale fixée à 120 jours/an maximum.

La colonne "Delta RSI avec régulation vs. sans régulation" correspond à la différence entre le "RSI sans régulation en années" et le "RSI avec régulation en années".

EUROPE : OÙ INVESTIR DANS L'IMMOBILIER SAISONNIER ?

L'Immobilier locatif en Europe

Athènes : la ville qui permet un retour sur investissement le plus rapide même en respectant la limitation à 90 jours/an .

Londres est la capitale où le prix au mètre carré est le plus élevé devant Paris : 14 978€

62,6 ans : la durée nécessaire pour rentabiliser son achat à Londres en tenant compte de la loi (90 jours/an).

Réglementations en vigueur en Europe

En Europe, nous avons tout d'abord analysé les capitales dans lesquelles nous avons pu trouver la durée de mise en location autorisée par loi (ex: 120 jours/an pour Paris, 90 jours/an pour Athènes etc.). Nous avons ensuite calculé la durée nécessaire pour rentabiliser son achat et l'avons comparé au temps nécessaire de mise en location si aucune restriction n'était en vigueur.


Sur cette base, Athènes arrive en tête de classement comme la ville d'Europe la plus intéressante où investir en 2018. En effet, il faudra compter 15 ans de mise en location pour rembourser votre achat soit 11 ans de plus que si aucune loi n'était en vigueur. Cela reste tout de même 47 ans de moins qu'à Londres et moitié moins qu'à Copenhague ! Justement en fin de classement, Londres et Copenhague sont rejoints par Amsterdam (39,3 ans). A l'Inverse les villes de Berlin et Bruxelles rejoignent les trio de tête. Comptez 17,9 ans et 21,3 ans respectivement. Quant à Paris elle prend la 7ème place sur 11.

CLASSEMENT DES CAPITALES EUROPÉENNES

Villes
Prix à l'achat/m2
RSI en jours (sans régulation)
RSI en années (sans régulation)
RSI en années (avec régulation)
Delta RSI : avec régulation vs sans régulation
Régulation fixée à (nbre de jours/an)
Régulation fixée à (nbre de mois/an)
1
Athènes
1 477 €
1,379
3.8
15.3
+11.5
90
3.0
2
Berlin
5 197 €
3,253
8.9
17.9
+9.0
182
6.0
3
Bruxelles
3 130 €
1,915
5.2
21.3
+16.1
90
3.0
4
Budapest
2 422 €
2,190
6.0
24.3
+18.3
90
3.0
5
Prague
4 378 €
3,572
9.8
29.8
+20.0
120
3.9
6
Madrid
4 477 €
2,891
7.9
32.1
+24.2
90
3.0
7
Paris
10 022 €
3,894
10.7
32.5
+21.8
120
3.9
8
Dublin
5 991 €
2,344
6.4
39.1
+32.7
60
2.0
9
Amsterdam
6 717 €
2,357
6.5
39.3
+32.8
60
2.0
10
Copenhague
5 841 €
2,859
7.8
40.8
+33.0
70
2.3
11
Londres
14 978 €
5,631
15.4
62.6
+47.2
90
3.0

RSI = Retour Sur Investissement

Pour chaque capitale la réglementation en vigueur a été prise en compte dans le calcul du "RSI en années (avec régulation)". Attention : certaines villes comme Paris ou Bordeaux entre autres, exigent également une autorisation de la mairie et l'obtention d'un numéro d'identification.

La colonne "Delta RSI avec régulation vs. sans régulation" correspond à la différence entre le "RSI sans régulation en années" et le "RSI avec régulation en années".

En bref :

  • A Paris, un propriétaire en accord avec la règlementation (120 nuits par an maximum) ne pourra proposer son bien à la location que 3,8 mois par an. Avant l'entrée en vigueur de la loi, la capitale française semblait plus attractive puisque 10 ans de mise en location était suffisant pour rentabiliser son achat.


  • A Amsterdam, les propriétaires sont limités à 60 jours par an de location. Si hors régulation les propriétaires pouvaient estimer leur retour sur investissement à 6,5 ans ce dernier se voit multiplié par plus 6 !


  • A Londres, il vous faudra louer votre résidence principale pendant 62 ans à raison de 90 nuits/an maximum, avant de percevoir un retour sur investissement.


  • Seules Berlin et Athènes demandent une mise en location sous la barre des 20 ans tout en suivant les réglementations locales.

Méthodologie

HomeToGo a comparé le prix moyen au mètre carré à l’achat au prix moyen au mètre carré à la location d’un appartement de vacances en centre ville afin de connaître le nombre d'années nécessaires pour rentabiliser son investissement (=RSI : Retour Sur Investissement). Le prix moyen à la location par jour, correspond au rapport entre la superficie moyenne (en m2) d’une location saisonnière dans l’une des 59 destinations analysées en France et à l'international, et le prix moyen au mètre carré à la location.


Afin d'obtenir le nombre d'années nécessaires pour rentabiliser son achat 4 facteurs ont été prix en compte : le prix au m2 à l'achat, le prix moyen par nuit en location de vacances relevé sur HomeToGo, la superficie moyenne d'un hébergement par jour relevée sur HomeToGo ainsi que le prix moyen à la location au m2 par jour. La durée de mise en location maximum (jours/an) relevées dans les villes a bien sûr été prise en compte dans le calcul.


Cela nous donne le rapport suivant pour le calcul du RSI en années avec régulation : RSI en jours (sans régulation) / par le nombre de jours/an autorisés. Ex : RSI en années (avec régulation) à Paris = 3 894 / 120 = 32, 5 ans.


Remarques :

1. Les classements des villes ou régions françaises tiennent compte de la législation en vigueur en France qui limite le nombre de jours de mise en location de sa résidence principale à 120 jours / an maximum. Le calcul de la durée pour obtenir un retour sur investissement tient compte de cette régulation.


2. Pour certaines capitales d'Europe, nous avons pris en comte les restrictions de mise en location en vigueur (ex: Athènes : 90 jours/an, Dublin : 60 jours/an, etc.). Le calcul de la durée pour obtenir un retour sur investissement tient compte de cette régulation. Nous avons fait de même avec les certains pays d'Europe. Pour ces pays, nous sommes partis de l'hypothèse suivante : puisqu'à Paris la mise en location d'une résidence principale est autorisée à 120 jours/an maximum comme sur l'ensemble du territoire français, nous sommes partis des limitations relevées dans les capitales et les avons transposées à l'échelle des pays concernées (ex : Athènes : 90 jours/an - Grèce : 90 jours/an etc.).


Sources :


– HomeToGo : superficie moyenne d'une location de vacances et prix moyen au mètre carré à la location d'une location de vacances. Données extraites le 27.08.2018.


– Efficty.com : prix moyen au m2 à l’achat dans les villes et régions françaises présentées dans cette étude. Données extraites le 06.08.2018 et librement accessibles sur le site d'Efficity.


– Numbeo : prix moyen au m2 à l’achat dans les capitales européennes et pays européens sélectionnés pour cette étude. Données extraites le 06.08.2018. Le cas échéant, la monnaie locale a été convertie en euros et tient compte du taux de change du 06.08.2018.