Baromètre Immobilier : Où investir dans l'immobilier locatif ?

L’investissement locatif saisonnier continue de faire des émules en France et à l'étranger mais où investir ? Des villes de France à ses régions, en passant par les capitales et les pays d'Europe, HomeToGo s'est intéressé aux destinations les plus et les moins attractives pour investir dans la pierre.


Afin d'établir son classement, le moteur de recherche a pris en compte plusieurs facteurs comme : le prix à l'achat au mètre carré, le prix locatif au mètre carré, la superficie moyenne d'un hébergement ou encore le prix moyen par nuit auquel est loué une location de vacances. Grâce à ces paramètres, nous avons pu classer et analyser plus de 70 destinations en France et en Europe en fonction du nombre de jours nécessaires afin de rentabiliser son investissement (RSI = Retour Sur Investissement).


Qui de Paris, Londres ou Amsterdam est la capitale européenne la plus intéressante où investir ? Quelle région française est la plus chère à l'achat au mètre carré ? Découvrez nos classements dans cette 5ème édition du Baromètre Immobilier.

FRANCE : OÙ INVESTIR DANS L'IMMOBILIER SAISONNIER ?


L'Immobilier locatif en France

Icône investir, Baromètre Immobilier HomeToGo

Le Cap d'Agde : la ville où investir en 2019 avec un RSI* en 3,6 ans.

Paris : est la ville la plus chère à l'achat au mètre carré : 10 200 €/m2.

L'Île-de-France : la région où la durée de retour sur investissement est la + longue : 33,5 ans.

En France, près de 60 villes ont été analysées ainsi que les 13 régions françaises. Pour chacune des villes, la législation en vigueur autorisant un propriétaire à mettre sa résidence principale en location 120 jours/an maximum a été prise en considération. Ainsi, toutes les villes françaises analysées voient leur durée de retour sur investissement allongée de 8,9 ans en moyenne comparé au temps requis si aucune restriction n'était en vigueur.

Parmi les villes sélectionnées, le Cap d'Agde arrive en tête de classement comme la ville la plus rapidement rentable en 2019. En effet, comptez seulement 3,6 ans de mise en location pour amortir votre achat grâce à un prix moyen locatif au m2 par jour de 6,18 €. Vient ensuite Carcassonne qui conserve sa seconde place comme en 2018. La ville affiche un prix moyen à l'achat le plus bas du classement (950 €/m2) aussi comptez seulement 5,2 ans pour rentabiliser votre investissement. La ville est suivie de Quimper qui vient clore le trio de tête où vous pourrez compter sur seulement 5,6 ans pour rentabiliser notre investissement.

Au niveau des grandes villes, Reims, Grenoble, Strasbourg, Rennes ou en Lille permettent un retour sur investissement sous la barre des 15 ans avec un prix moyen à l'achat au m2 compris entre 2 160 € et 3 260 €. Un prix moyen à l'achat au mètre carré nettement mois élevé que pour Paris qui, sans surprise, est la ville la plus chère au mètre carré à l'achat : 10 200 €/m2.

Du côté des stations balnéaires plusieurs destinations tirent leur épingle du jeu comme Sète, La Grande-Motte, Hyères ou encore Juan-les-Pins, avec un retour sur investissement compris entre 10,0 et 12,4 ans seulement.

Enfin, en queue de classement c'est la ville de Biarritz qui présente la plus longue durée avant un retour sur investissement : 22,5 ans contre 7,4 ans si aucune législation n'était en vigueur. Parmi les villes en queue de classement on retrouve aussi Hossegor et Aix-en-Provence également au-dessus de la barre des 20 ans mais aussi Bordeaux (18,4 ans), Montpellier (18,0) ou encore Arcachon (18,8).

CLASSEMENT DES VILLES FRANÇAISES

Villes
Prix à l'achat/m2
Prix moyen à la location/jour
RSI en années (sans régulation)
RSI en années (avec régulation)
Delta RSI : avec régulation vs sans régulation
1
Cap d'Agde
2 700 €
155 €
1,2
3,6
+2,4
2
Carcassonne
950 €
100 €
1,7
5,2
+3,5
3
Quimper
1 500 €
85 €
1,8
5,6
+3,8
4
Le Mans
1 410 €
95 €
2,4
7,2
+4,8
5
Metz
1 970 €
86 €
2,5
7,6
+5,1
6
Clermont-Ferrand
2 290 €
70 €
2,7
8,2
+5,5
7
Etretat
1 920 €
106 €
2,7
8,3
+5,6
8
Colmar
2 060 €
113 €
2,8
8,5
+5,7
9
Tours
2 470 €
90 €
3,0
9,1
+6,1
10
Reims
2 310 €
96 €
3,0
9,2
+6,2
11
Grenoble
2 160 €
73 €
3,1
9,4
+6,3
12
Amiens
2 490 €
87 €
3,2
9,6
+6,4
13
Strabourg
2 840 €
110 €
3,2
9,7
+6,5
14
Dijon
2 140 €
82 €
3,2
9,8
+6,6
15
Sète
2 960 €
94 €
3,3
10,0
+6,7
16
Rennes
3 260 €
87 €
3,5
10,6
+7,1
17
Avignon
2 080 €
113 €
3,5
10,8
+7,2
18
La Grande-Motte
4 130 €
93 €
3,7
11,1
+7,5
19
Hyères
3 550 €
120 €
3,7
11,3
+7,6
20
Porto-Vecchio
4 290 €
203 €
3,8
11,4
+7,7
21
Orléans
2 110 €
76 €
3,8
11,5
+7,7
22
Lille
3 210 €
97 €
3,8
11,6
+7,8
23
Angers
2 190 €
78 €
3,8
11,7
+7,9
24
Toulon
2 170 €
103 €
3,9
11,8
+7,9
25
Nantes
3 660 €
93 €
4,0
12,1
+8,1
26
Juan-les-Pins
4 540 €
128 €
4,1
12,4
+8,3
27
Cabourg
3 330 €
86 €
4,1
12,6
+8,4
28
Cannes
4 910 €
174 €
4,2
12,7
+8,5
29
Les Sables d'Olonne
3 530 €
109 €
4,3
13,0
+8,7
30
Perros-Guirec
2 430 €
77 €
4,3
13,1
+8,8
31
Annecy
4 370 €
137 €
4,4
13,3
+8,9
32
Ajaccio
3 410 €
120 €
4,7
14,2
+9,5
33
Saint-Malo
3 560 €
107 €
4,7
14,4
+9,7
34
Lyon
4 550 €
106 €
4,8
14,7
+9,9
35
Marseille
2 720 €
106 €
4,9
15,0
+10,0
36
Nice
4 120 €
126 €
4,9
15,0
+10,1
37
Saint-Raphaël
4 080 €
133 €
5,0
15,3
+10,3
38
Bayonne
3 120 €
93 €
5,1
15,4
+10,3
39
l'île d'Oléron
3 140 €
110 €
5,1
15,5
+10,4
40
Le Cannet
3 430 €
120 €
5,1
15,5
+10,4
41
Cagnes-sur-Mer
3 900 €
102 €
5,2
15,9
+10,7
42
Quiberon
3 980 €
83 €
5,3
16,0
+10,7
43
Toulouse
3 230 €
83 €
5,3
16,2
+10,9
44
Paris
10 200 €
212 €
5,5
16,8
+11,3
45
La Rochelle
4 140 €
77 €
5,6
17,0
+11,4
46
Saint-Tropez
7 070 €
237 €
5,7
17,4
+11,7
47
Capbreton
4 620 €
121 €
5,8
17,5
+11,7
48
Lège-Cap-Ferret
6 810 €
290 €
5,8
17,6
+11,8
49
Montpellier
3 050 €
92 €
5,9
18,0
+12,1
50
La Baule
5 140 €
118 €
6,0
18,1
+12,2
51
Bordeaux
4 450 €
131 €
6,0
18,4
+12,4
52
Arcachon
6 490 €
144 €
6,2
18,8
+12,6
53
Sainte-Maxime
4 480 €
151 €
6,2
18,8
+12,6
54
Deauville
4 700 €
104 €
6,3
19,2
+12,9
55
Aix-En-Provence
4 360 €
140 €
7,1
21,5
+14,5
56
Hossegor
5 350 €
140 €
7,3
22,3
+15,0
57
Biarritz
5 930 €
132 €
7,4
22,5
+15,1

RSI = Retour Sur Investissement

Pour chaque destination la réglementation en vigueur a été prise en compte dans le calcul du "RSI en années (avec régulation)". En France elle correspond à une autorisation de location de sa résidence principale fixée à 120 jours/an maximum. Attention : certaines villes comme Paris ou Bordeaux entre autres, exigent également une autorisation de la mairie et l'obtention d'un numéro d'identification.

La colonne "Delta RSI avec régulation vs. sans régulation" correspond à la différence entre le "RSI sans régulation en années" et le "RSI avec régulation en années".

*Étretat : prix moyen à l'achat au m2 pour une maison et non un appartement comme pour les autres destinations du classement.

Classement des régions


Tout comme dans les villes françaises, nous avons pris en compte la législation en vigueur en France afin de calculer la durée nécessaire pour obtenir un retour sur investissement. En régions, la destination Île-de-France est la région la moins intéressante où investir. En effet, avec un prix à l'achat au mètre carré le plus élevé des 13 régions françaises (5 230 €/m2) il faudra comptez 33,5 ans de mise en location afin de percevoir votre retour sur investissement.

A l'inverse, la région Normandie est la région qui permettra aux investisseurs de percevoir un RSI le plus rapidement, comptez 5,0 ans. Et ce grâce à un prix moyen locatif au m2/jour le plus élevé du classement (3,58 €) et un prix à l'achat au mètre carré abordable (2 140 €).

En milieu de classement, les régions Grand-Est, Corse ou encore Occitanie, permettent un retour sur investissement entre 10,9 ans et 13,5 ans. Enfin, les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Pays-de-la-Loire rejoignent la l'Île-de-France en queue de classement.

Region
Prix à l'achat/m2
Prix moyen location/jour
RSI en années (sans régulation)
RSI en années (avec régulation)
Delta RSI : avec régulation vs sans régulation
1
Normandie
2 140 €
161 €
1.6
5.0
+3,3
2
Bourgogne-Franche-Comté
1 490 €
90 €
2.9
8.8
+5,9
3
Bretagne
1 440 €
89 €
3.1
9.4
+6,3
4
Centre-Val de Loire
1 990 €
95 €
3.3
10.1
+6,8
5
Hauts-de-France
2 500 €
127 €
3.5
10.7
+7,2
6
Grand-Est
1 960 €
90 €
3.6
10.9
+7,3
7
Corse
3 340 €
131 €
4.2
12.8
+8,6
8
Occitanie
2 710 €
109 €
4.4
13.5
+9,0
9
Nouvelle-Aquitaine
3 290 €
91 €
5.0
15.1
+10,1
10
Provence-Alpes-Côte d'Azur
3 480 €
98 €
5.4
16.3
+10,9
11
Auvergne-Rhône-Alpes
2 990 €
89 €
5.5
16.8
+11,3
12
Pays-de-la-Loire
2 780 €
85 €
5.8
17.7
+11,9
13
Ile-de-France
5 230 €
91 €
11.0
33.5
+22,5

RSI = Retour Sur Investissement

Pour chaque destination la réglementation en vigueur a été prise en compte dans le calcul du "RSI en années (avec régulation)". En France elle correspond à une autorisation de location de sa résidence principale fixée à 120 jours/an maximum.

La colonne "Delta RSI avec régulation vs. sans régulation" correspond à la différence entre le "RSI sans régulation en années" et le "RSI avec régulation en années".

EUROPE : OÙ INVESTIR DANS L'IMMOBILIER SAISONNIER ?


L'Immobilier locatif en Europe

Bruxelles : permet un RSI* le plus rapide même en respectant la limitation à 90 jours/an .

Londres présente le prix au mètre carré à l'achat le plus élevé : 14 207 €

53,1 ans : durée nécessaire pour rentabiliser son achat à Amsterdam.

Réglementations en vigueur en Europe

En Europe, nous avons tout d'abord analysé les capitales dans lesquelles nous avons pu trouver la durée de mise en location autorisée par loi (ex: 120 jours/an pour Paris, 90 jours/an pour Athènes etc.). Nous avons ensuite calculé la durée nécessaire pour rentabiliser son achat et l'avons comparé au temps nécessaire de mise en location si aucune restriction n'était en vigueur.


Sur cette base, Bruxelles arrive en tête de classement comme la ville d'Europe la plus intéressante où investir en 2019. En effet, il faudra compter 11,7 ans de mise en location pour rembourser votre achat soit 8,8 ans de plus que si aucune loi n'était en vigueur. Cela reste 22,2 ans de moins qu'à Londres et 41,4 ans de moins qu'à Amsterdam ! Cette dernière a d'ailleurs remplacé Londres en queue de classement et nécessite désormais une mise en location pendant 53,1 ans avant un retour sur investissement contre 33,9 ans à Londres ou 29,3 ans à Copenhague. La raison ? Un renforcement de sa législation qui autorise les propriétaires à mettre en location leur résidence pendant 30 jours par an depuis janvier 2019 contre 60 jours auparavant !

A noté que cette année Berlin a été retirée du classement. En effet, les propriétaires sont autorisés à proposer leur la totalité de leur résidence principale en location lorsque qu'ils partent en vacances par exemple. Par ailleurs, ils sont aussi autorisés à proposer une partie de leur résidence en location à condition qu'ils y résident en même temps que le/les vacanciers. Une application logique de la loi qui doit naturellement limiter les abus. En revanche toute résidence secondaire à Berlin, voit sa mise en location limitée à 90 jours/an.

CLASSEMENT DES CAPITALES EUROPÉENNES

Villes
Prix à l'achat/m2
Prix moyen locatif par jour
RSI en années (sans régulation)
RSI en années (avec régulation)
Delta RSI : avec régulation vs sans régulation
Régulation fixée à (nbre de jours/an)
Régulation fixée à (nbre de mois/an)
1
Bruxelles
3 149 €
165 €
2,9
11,7
+8,8
90
3,0
2
Athènes
1 598 €
86 €
3,5
14,2
+10,7
90
3,0
3
Dublin
5 538 €
204 €
3,9
15,7
+11,8
90
2,0
4
Paris
10 846 €
212 €
5,9
17,9
+12,0
120
3,9
5
Madrid
5 079 €
130 €
5,0
20,4
+15,4
90
3,0
6
Copenhague
6 456 €
220 €
5,6
29,3
+23,7
70
2,3
7
Londres
14 207 €
233 €
8,4
33,9
+25,5
90
3,0
8
Amsterdam
7 395 €
232 €
4,4
53,1
+48,8
30
2,0

RSI = Retour Sur Investissement

Pour chaque capitale la réglementation en vigueur a été prise en compte dans le calcul du "RSI en années (avec régulation)". Attention : certaines villes comme Paris ou Bordeaux entre autres, exigent également une autorisation de la mairie et l'obtention d'un numéro d'identification.

La colonne "Delta RSI avec régulation vs. sans régulation" correspond à la différence entre le "RSI sans régulation en années" et le "RSI avec régulation en années".

En bref :

  • A Paris, un propriétaire en accord avec la règlementation (120 nuits par an maximum) ne pourra proposer son bien à la location que 3,9 mois par an. Avant l'entrée en vigueur de la loi, la capitale française semblait plus attractive puisque 5,9 ans de mise en location était suffisant pour rentabiliser son achat.
  • A Amsterdam, les propriétaires sont désormais limités à 30 jours de mise en location par an. Cette mise à jour de la loi a considérablement impacté la durée de mise en location nécessaire avant de percevoir un retour sur investissement. Comptez désormais 53,1 ans contre 4,4 ans si aucune régulation n'était en vigueur !
  • A Londres, il vous faudra louer votre résidence principale pendant 33,9 ans à raison de 90 nuits/an maximum, avant de percevoir un retour sur investissement.
  • Seules Bruxelles et Athènes demandent une mise en location sous la barre des 15 ans tout en suivant les réglementations locales.

Méthodologie

HomeToGo a comparé le "prix moyen au mètre carré à l'achat" au "prix moyen au mètre carré à la location" d'un appartement de vacances situé dans le centre-ville des 126 destinations sélectionnées afin de connaître le nombre de jours de mise en location nécessaire pour obtenir un retour sur investissement (RSI).

Afin de calculer le nombre de jours nécessaires pour obtenir un retour sur investissement, 4 critères ont été pris en compte :

- le prix moyen d'achat au mètre carré (m2),

- le prix moyen par nuit dans une location de vacances relevé sur HomeToGo,

- la surface moyenne d'une location de vacances en mètres carrés (m2) relevée sur HomeToGo,

- le prix moyen au m2 à la location par jour

Cela nous donne le calcul suivant afin de déterminer le retour sur investissement en jours ou RSI : RSI en jours = prix au m2 à l'achat / prix moyen au m2 à la location par jour,

Remarques :

1. Les classement des villes ou régions françaises tiennent compte de la législation en vigueur en France qui limite le nombre de jours de mise en location d'une résidence principale à 120 jours / an maximum, Le calcul de la durée nécessaire de mise en location pour obtenir un retour sur investissement prend en compte cette réglementation,

2. Pour certaines capitales européennes, nous avons tenu compte des restrictions actuelles en matière de mise en location (ex: Athènes = 90 jours / an, Amsterdam = 30 jours / an, etc,), Nous avons fait la même chose avec certains pays européens et sommes partis de l'hypothèse suivante : dans la mesure où, à Paris, la location de la résidence principale est autorisée jusqu'à 120 jours / an max, comme sur l'ensemble du territoire français, nous avons appliqué les règles applicables à certaines capitales européennes et les avons transposées à l'échelle de leurs pays respectifs : Athènes = 90 jours / an - Grèce = 90 jours / an etc.),

Sources :

- la surface moyenne, le prix moyen par nuit et le prix moyen au mètre carré des location de vacances ont été relevées sur HomeToGo, Données extraites le 29,07,2019,

- les prix moyen d'achat au mètre carré pour les régions et villes françaises ont été collectés sur Efficity.com le 29,07,2019 par HomeToGo.

- les prix moyen d'achat au mètre carré dans les capitales et les pays de l'UE ont été collectés sur Numbeo le 29,07,2019, Lorsque nécessaire le taux de change a été appliqué et relevé le même jour sur x-rates.com.

Remarque : HomeToGo ne se positionne pas en tant que conseiller immobilier à travers cette étude et s'est appuyé sur des données accessibles par le grand public.

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